Mendirikan PT developer properti dimulai dari PT dengan KBLI real estat, umumnya 68111 tentang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, lalu dilanjutkan dengan penguasaan lahan, persetujuan tata ruang dan lingkungan, serta Persetujuan Bangunan Gedung. Ada dua hal yang sering luput: PT tidak dapat memegang tanah dengan Hak Milik, sehingga lahan proyek umumnya berstatus Hak Guna Bangunan, dan penjualan rumah melalui Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) hanya boleh dilakukan setelah syarat tertentu dalam UU Perumahan dan Kawasan Permukiman terpenuhi.
Langkah Mendirikan PT Developer
- Tentukan KBLI: real estat (misalnya 68111) dan, jika membangun sendiri, KBLI konstruksi gedung yang sesuai.
- Dirikan PT dengan modal yang realistis untuk skala proyek.
- NIB dan perizinan berusaha di OSS sesuai tingkat risiko.
- Penguasaan lahan dengan hak atas tanah yang dapat dimiliki PT, seperti Hak Guna Bangunan.
- Persyaratan dasar proyek: kesesuaian tata ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, serta PBG dan nantinya SLF.
- Rencana tapak dan prasarana sesuai ketentuan pemerintah daerah.
Syarat Sebelum Memasarkan dengan PPJB
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah UU Cipta Kerja, mengatur bahwa PPJB baru dapat dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
- status kepemilikan tanah;
- hal yang diperjanjikan;
- Persetujuan Bangunan Gedung;
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
- keterbangunan paling sedikit 20% dari proyek.
Menjual rumah sebelum syarat ini terpenuhi adalah sumber sengketa paling umum antara developer dan pembeli.
Baca Juga: Modal PT untuk Ikut Tender Pemerintah: Berapa Minimal dan Apa Syaratnya?
Hal Lain yang Perlu Disiapkan
| Aspek | Catatan |
|---|---|
| Pendanaan proyek | Bank biasanya menilai legalitas lahan, perizinan, dan rekam jejak developer |
| Rumah subsidi | Developer yang ingin ikut program pemerintah perlu terdaftar di sistem pendataan perumahan kementerian terkait |
| Pajak | Penjualan properti memiliki ketentuan PPh dan PPN tersendiri |
| Kontraktor | Jika pembangunan dikerjakan pihak lain, pastikan kontraktor memiliki SBU yang sesuai |
Kesimpulan
PT developer yang sehat dibangun di atas tiga fondasi: legalitas perusahaan dengan KBLI yang tepat, legalitas lahan dengan hak yang dapat dimiliki PT, dan kepatuhan pada syarat pemasaran seperti PPJB. Menyiapkan ketiganya sejak awal melindungi developer sekaligus pembeli.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
KBLI apa untuk PT developer perumahan?
Umumnya 68111 tentang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa. Jika membangun sendiri, tambahkan KBLI konstruksi gedung yang sesuai.
Apakah PT developer bisa memiliki tanah Hak Milik?
Tidak. Hak Milik hanya untuk WNI dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. PT umumnya memegang tanah dengan Hak Guna Bangunan.
Kapan developer boleh menjual rumah dengan PPJB?
Setelah ada kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20% sesuai UU Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Apakah developer wajib memiliki SBU?
SBU wajib bagi badan usaha jasa konstruksi. Jika developer membangun sendiri sebagai kontraktor, ketentuan jasa konstruksi berlaku; jika memakai kontraktor lain, pastikan kontraktornya memiliki SBU.
Berapa modal untuk mendirikan PT developer?
Tidak ada angka tunggal. Tentukan berdasarkan skala proyek, kebutuhan pendanaan, dan syarat pembiayaan bank.
Mau Mendirikan PT Developer Properti?
Tim LegalSatu membantu menentukan KBLI, struktur modal, dan susunan pengurus PT developer, lalu mengurus pendirian hingga NIB terbit. Lihat paketnya di jasa pendirian PT LegalSatu.
Konsultasi gratis via WhatsApp atau lihat seluruh layanan LegalSatu.
Artikel Terkait:
Catatan: Artikel ini bersifat edukatif dan disusun berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah UU Cipta Kerja, UU Pokok Agraria, dan PP No. 28 Tahun 2025, per September 2026. Regulasi dan praktik di lapangan dapat berubah atau berbeda antar daerah. Untuk kebutuhan hukum spesifik bisnis Anda, konsultasikan dengan tim legal LegalSatu.
